¿Cuál es el déficit actual de vivienda de interés social en RD?

El déficit de viviendas aumenta cada año en 55 mil unidades a nivel nacional, de las cuales sólo se producen alrededor de unas 35 mil. Existe un déficit nacional de 910 mil viviendas en términos cuantitativos, el cual se eleva a más de dos millones en términos cualitativos.

Lista de ciudades o municipios en orden de prioridad según déficit, siendo el primero la ciudad con el mayor déficit, sucesivamente.

 Según las investigaciones y el resultado arrojado por el último censo realizado en el año 2010 los sectores con gran déficit de vivienda son los sectores que conforman la cuenca baja del río Ozama:

-Simón Bolívar

-24 de abril

-Gualey

-Domingo Savio

-Ensanche Ozama

-Los Mina viejo

-Los Tres Brazos

En los cuales hay un déficit habitacional que sobrepasa las 50,000 viviendas.

 

-Santiago de los Caballeros tiene un déficit de 21 mil viviendas.

-En la región Cibao Norte hay un déficit de 75,704 mil viviendas.

 

Productos inmobiliarios y/o sistemas de construcción preferidos por los dominicanos, ¿Apartamentos o casas? Y ¿Porque?

El sector urbano se caracteriza por tener una demanda de origen netamente nacional y basado en la construcción de torres de lujo en los sectores más deseables de las ciudades, particularmente en el Polígono Central y la Avenida Anacaona en Santo Domingo. Las cinco ciudades – en orden de importancia – donde se concentra más del 90% del sector son:

-Gran Santo Domingo

-Santiago de los Caballeros

-San Francisco de Macorís

-Baní

-La Romana

 

La demanda habitacional de primera vivienda – entiéndase el subsector urbano – se divide en tres nichos:

  • Clase alta: concentra su demanda en apartamentos de lujo. Forma el 6% de la población; se caracteriza por tener un alto poder adquisitivo que en la mayoría de los casos no necesitan financiación.
  • Clase media-alta: demanda apartamentos en los núcleos urbanos; se caracteriza por tener acceso a financiamiento.
  • Clase media-media, media-baja y baja: este renglón está afectado por un déficit de un millón de viviendas.

 

Las instituciones como el BNV y el INVI ayudan en financiar los proyectos y adquisición de viviendas para las clases media-media y media-baja, sin embargo debido a restricciones en acceso a financiamiento para la clase baja, éste sector carece de rentabilidad por lo cual su demanda es atendida por el Estado Dominicano.

El 65% total de la inversión en construcción se desempeña en proyectos de apartamentos y/o torres, seguido por construcción de viviendas, porque los apartamentos tienen una rápida salida a la hora de vender que las casas.

 

¿Rango de precios entre lo más económico del mercado y lo que llega al límite del segmento “vivienda de interés social”?

 En el mercado de viviendas de bajo costo los precios van desde RD$800,000 hasta el tope del precio que es hasta RD$2, 307,060.92 este valor está amparado en el mandato que ordena la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso de República Dominicana.

 

LEY DE FIDEICOMISO PARA VIVIENDA SOCIAL EN REPUBLICA DOMINICANA.

El objetivo principal de esta Ley de Fideicomiso es crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para el financiamiento a largo plazo a la vivienda y a la construcción en general, profundizando el mercado de capitales con la ampliación de alternativas para los inversionistas institucionales y fomentando el uso de instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que, unido a la creación de incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos, sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, así como fomentar el ahorro para la adquisición de viviendas por la población, a fin de mitigar el importante déficit habitacional el país.

 

De igual manera esta legislación contempla que el Estado otorgue un bono de subsidio a los adquirientes.

 

  • Definición

 A los fines de lograr los objetivos planteados por la Ley se creó la figura del fideicomiso. En ese sentido, la Ley define el fideicomiso como “el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley”.

 

El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente. A la luz de la anterior definición, es importante resaltar los siguientes conceptos:

Fideicomitente: es la persona física o jurídica que transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los fiduciarios, para la constitución de uno o varios fideicomisos.

Fiduciario: es la persona jurídica autorizada por la ley, para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o, de los fideicomitentes. Conforme a la Ley de Fideicomiso, sólo podrán fungir como fiduciarios y realizar el negocio de fideicomiso las personas jurídicas constituidas de conformidad con las leyes de la República Dominicana, cuyo fin exclusivo sea actuar como tales, los administradores de fondos de inversión, los intermediarios de valores, los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entidades de intermediación financiera previamente autorizadas por la Junta Monetaria.

Fideicomisario o beneficiario: se entenderá por fideicomisario o beneficiario, la persona física o jurídica, a favor de quien el o los fiduciarios administren los bienes dados en fideicomiso. Las partes arriba mencionadas tienen los derechos y obligaciones establecidas bajo la Ley de Fideicomiso. Para el caso de los fiduciarios, la Ley igualmente establece las operaciones prohibidas, el régimen de responsabilidad, las causales de remoción, entre otros aspectos.

 

  • Requisitos

 El instructivo que elaboró el Ministerio de Hacienda para aplicar el decreto establece que para ser beneficiario de la compensación de Viviendas de Bajo Costo deberán cumplirse las siguientes condiciones:

  • Ser adquiriente en un proyecto clasificado como de Vivienda de Bajo Costo por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI).
  • Demostrar el adquiriente que no posee otra vivienda y que la misma será utilizada como casa habitación.
  • Ser beneficiario de una pre-aprobación de un financiamiento por una entidad financiera para obtener una vivienda clasificada.
  • Abrir una cuenta de ahorros en la entidad financiera que otorgará el préstamo para la compra de la Vivienda de Bajo Costo.
  • Autorizar a la entidad financiera a reservar el monto que será transferido por el Estado dominicano a favor del promotor del proyecto o de la misma entidad financiera, según corresponda.

 

  • Modalidades:

El fideicomiso representa una oportunidad de negocios importantes, ya que la figura abre nuevos mercados, con distintas alternativas de participación, al tiempo que viabiliza la operación y explotación de la titularización de cartera hipotecaria y la administración de fondos de inversión. Según la modalidad del fideicomiso, esta figura puede beneficiar distintas áreas de la economía:

  • Fideicomisos de herencia o planificación Sucesoral.
  • Fideicomisos culturales, filantrópicos y educativos.
  • Fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario.
  • Fideicomiso de oferta pública de valores y productos, entre otros.

 

Otro de los principales beneficios que ofrece la Ley de Fideicomiso está relacionado con las ventajas fiscales. La aplicación de esa legislación permite evitar la doble tributación cuando se traslada un bien del patrimonio personal o de una empresa a otra y luego sigue el traslado a un segundo o tercero, lo que tendría un efecto impositivo en cada caso.

 

  • Ventajas:

Algunas de las ventajas que se pueden obtener a través de la utilización de la figura del fideicomiso son evitar el proceso sucesorio, planificar y mitigar cargas impositivas, controlar la distribución de su patrimonio. También la imposibilidad de persecución de los bienes fideicomitidos por los acreedores del fideicomitente, fideicomisario o del fiduciario, manejar herencias legítimas y asegurar un mejor manejo en la administración de bienes, entre otras.

 

  • Desventajas:

 Los trabajadores y familias que tengan ingresos por debajo de los RD$25,000 tendrán dificultad para adquirir una de estas viviendas, que se ofertarán en el mercado inmobiliario con precios que oscilarán entre los RD$800,000 y RD$2, 000,000.

Otra desventaja es que existe el riesgo de que el fiduciario no cumpla con lo estipulado en el contrato de fideicomiso. Porque es el fiduciario quien garantiza la buena administración de los recursos de el o los fideicomitentes, de conformidad con lo establecido en el contrato. De ahí la importancia de contratar un fiduciario con experiencia que asegure una actuación prudente y diligente y que actúe profesionalmente en el ejercicio de su encargo. Otros riesgos a considerar en este mercado son: Riesgos operativos, riesgos políticos, riesgos legales y riesgos financieros.

 

  • Uso o Finalidad:

Crear soluciones habitacionales asequibles para la población dominicana, no solo por la reducción de los costos de construcción a través de las exenciones tributarias que otorga el Estado, sino con el reembolso de la inversión en Itbis a los adquirientes.

 

  • Características:
  • Objeto del fideicomiso: cualquier propósito o finalidad legal.
  • Se presume irrevocable y no objeto de modificaciones, salvo disposición contraria.
  • Bienes objeto del Fideicomiso. Bienes y derechos de cualquier naturaleza. (Art. 6 Ley 189-11).
  • Naturaleza del patrimonio fideicomitido. Patrimonio Autónomo e independiente. (Art. 7 Ley 189-11).
  • Afectación de los Bienes fideicomitidos. Quedarán afectados al fin que se destinen. (Art. 8 Ley 189-11).

 

  • Todo lo que se debe tener presente al aspirar hacer uso de la ley del fideicomiso en un proyecto inmobiliario.

La norma 02-12 de la DGDII en su artículo No.24 establece entre los requisitos para ser beneficiario de la compensación poseer una cuenta de ahorro programado en la institución que te otorgará el préstamo. Por otro lado, la regulación establece que para poder abrir una cuenta de ahorros programados hace falta cotizar en el Sistema Dominicano de Seguridad Social, y la Ley 189-11 así lo establece cuando habla de la cuenta de ahorros programados del “asalariado”. Sin embargo, en el artículo 147 establece que si se pierde esa condición de asalariado, puedes mantener la cuenta.

En una forma muy resumida, el proceso es el siguiente: escoger la vivienda que se desea comprar y asegurarse con la fiduciaria que opera el proyecto de ser elegible para el Bono ITBIS, luego empezar a pagar el inicial en un fideicomiso de preventa como se acuerde, y posteriormente, cuando la fiduciaria le indique, comenzar a reunir los requisitos establecidos en la regulación para optar al bono. La fiduciaria le indicará cuándo abrir la cuenta de ahorro, cuándo reunir el resto de los requisitos para que los mismos estén vigentes a la hora de introducir el expediente para solicitar el Bono ITBIS.

 

Lic. Virgilio Santana Ripoll

Presidente

Constructora Paramount, SRL